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Das Mietrecht

Sie haben Ärger mit Ihrem Vermieter oder Mieter...

Einleitung

... beispielsweise, weil dieser einen Mangel in Ihrer Wohnung nicht beseitigt oder mal wieder die Miete erhöht hat? Das sind wahrscheinlich die häufigsten Probleme. Aber auch umgekehrt bestehen Schwierigkeiten: Der Mieter zahlt die Miete nicht, er macht Zurückbehaltungsrechte und Mängel geltend, obwohl gar kein Mangel vorliegt, etwa weil der gerügte Schimmelbefall und die Schäden in der Wohnung auf falsches Lüftungsverhalten zurückzuführen sind. 

Überblick über das Mietrecht

•  Abschluss des Mietvertrages

Ein Mietvertrag muss nicht schriftlich abgeschlossen werden, eine mündliche Vereinbarung reicht. Eine Ausnahme gilt in dem Fall, in dem der Mietvertrag mündlich für mehr als ein Jahr geschlossen wird: In diesem Fall ist die zeitliche Befristung unwirksam, der Vertrag gilt für unbestimmte Zeit.



Der schriftliche Abschluss des Mietvertrages ist die Regel. Häufig werden Verträge aus dem Internet verwendet. Diese Verträge unterliegen der sogenannten AGB-Kontrolle. Das bedeutet, dass zu Lasten des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam sein können. Das wiederum bedeutet für den Mieter, dass er nicht frühzeitig aufgeben sollte, wenn es darum geht, seine Rechte durchzusetzen, nur weil er meint, eine für ihn nachteilige Vereinbarung unterschrieben zu haben.

• Mängel

Der wahrscheinlich häufigste Konflikt zwischen den Mietparteien ist das Vorhandensein von Mängeln der Mietsache.

In diesem Fall ist der Mieter zunächst zu einer Mietminderung berechtigt, d. h. er ist berechtigt, die Miete zu mindern oder sogar auf null zu reduzieren. Auch ist er (zusätzlich) berechtigt, die Miete zurückzubehalten. 

Ein häufiger Irrtum ist, dass die Minderung erst gegenüber der Vermieterseite erklärt werden muss. Das ist so nicht richtig, da die Minderung kraft Gesetzes eintritt, ohne dass der Mieter sich darauf berufen muss. Das hat zur Folge, dass die geminderte Miete als die vereinbarte gilt. 

Die Minderung kann ausgeschlossen sein, wenn der Mieter Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis von dem Vorhandensein des Mangels hat, oder wenn er seine Anzeigepflicht gegenüber dem Vermieter verletzt. Der Mieter ist verpflichtet, während der Mietzeit auftretende Mängel (umgehend) gegenüber dem Vermieter anzuzeigen.

Praktische Schwierigkeiten ergeben sich bei der Bestimmung der angemessenen Höhe der vorzunehmenden Minderung. Setzt man den geminderten Betrag zu hoch an, kann der Vermieter erfolgreich Klage auf Zahlung der Miete erheben.



Der Anspruch besteht auch, wenn eine von dem Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages zugesicherte Eigenschaft fehlt. Das ist immer dann relevant, wenn das Nicht-Vorhandensein einer Eigenschaft zwar keinen Mangel darstellt, also die Tauglichkeit der Mietsache nicht mindert, aber dennoch von den Vorstellungen des Mieters bzw. der vereinbarten Beschaffenheit abweicht.

• Hinweis: Für Bezieher von Leistungen nach dem SGB II ("Hartz IV") ist eine Minderung häufig faktisch nur schwer durchsetzbar, nämlich dann, wenn die Miete direkt von den Jobcentern/Sozialleistungs-trägern an den Vermieter/die Vermieterin überwiesen wird. Die Jobcenter sollten in jedem Fall umgehend über den Mangel informiert und um Mitwirkung gebeten werden, im Zweifel sollte ein Anwalt aufgesucht werden. Der Mieter haftet aber nicht für Fehler der Jobcenter gegenüber dem Vermieter (s. u.). 

Neben der Möglichkeit der Minderung bestehen ein Schadensersatzanspruch sowie ein Aufwendungsersatzanspruch des Mieters, wenn die überlassene Mietsache mangelhaft ist.



Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und den Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Das ist möglich, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist (also trotz Aufforderung und Fristsetzung nicht reagiert hat) oder wenn die umgehende Beseitigung des Mangels aufgrund des Schadens erforderlich ist. Ist der Mieter nicht sicher, ob es sich um einen solchen Fall handelt, und möchte er nicht Gefahr laufen, auf den Kosten "sitzen zu bleiben", ist es sinnvoll, eine kurze Frist zu setzen.

• Hinweis: Für Bezieher von Leistungen nach dem SGB II ("Hartz IV") ist es nicht möglich, in Vorleistung zu gehen und den Mangel zunächst auf eigene Kosten beseitigen zu lassen. In dem Fall bietet sich eine Klage auf Beseitigung des Mangels oder der Mängel an. 

Der Schadensersatzanspruch ist sehr weit zu verstehen, ersatzfähig sind alle durch den Sachmangel verursachten Schäden an dem Eigentum des Mieters, aber auch an dessen Körper, also bei gesundheitlichen Beeinträchtigungen, Verdienstausfall (!) usw.

• Instandhaltung/Schönheitsreparaturen 

Eine ganze Reihe gerichtlicher Entscheidungen gibt es zu Instandhaltungsmaßnahmen und sogenannten Schönheitsreparaturen. 

Instandhaltungs- und Erhaltungsmaßnahmen hat grundsätzlich der Vermieter zu übernehmen. Schönheitsreparaturen dürfen in zulässiger Weise auf den Mieter übertragen werden. Dabei handelt es sich um die Beseitigung von Mängeln, welche durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind, wie das Streichen von Wänden. 

Achtung: Die Übertragung auf den Mieter ist nur unter engen Voraussetzungen möglich. Sind diese nicht erfüllt, ist die Klausel unwirksam. Rechtlich (durch einen Anwalt) zu überprüfen sind zum einen die einzelnen Klauseln und ihr jeweiliger Inhalt, und zum anderen das Zusammenspiel/Zu-sammenwirken mehrerer Klauseln untereinander. 

• Hinweis: Die Bezieher von Leistungen nach dem SGB II ("Hartz IV") haben grundsätzlich einen Anspruch auf Erstattung der Renovierungskosten.

•  Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung kann mit Hinweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen, oder aber im Rahmen einer Modernisierungsumlage.

Liegt die ursprünglich vereinbarte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, wobei für deren Bemessung in der Regel ein Mietspiegel heranzuziehen ist, kann der Vermieter die Miete entsprechend erhöhen. Das gibt dem Vermieter jedoch keinen "Freibrief", da bestimmte Bedingungen zu Gunsten und zum Schutz des Mieters erfüllt sein müssen. So darf sich die Miete beispielsweise bei Erhöhungen innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen (Kappungsgrenze).



Eine Modernisierung liegt dann vor, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, welche den Gebrauchswert der Mietsache (nachhaltig) erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern usw. Ist diese Voraussetzung erfüllt, kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 % erhöhen. Kein Teil dieser Kosten sind Kosten, welche von Dritten übernommen oder aus öffentlichen Mitteln finanziert wurden.



Der Vermieter hat eine Mieterhöhung zwar relativ weitreichende Rechte. Das bringt umgekehrt die Pflicht mit sich, dem Mieter gegenüber die Mieterhöhung zu begründen und zu erläutern, sowie diese transparent und überprüfungsfähig zu machen.

• Nebenkosten/Betriebskosten

Ein häufiger Streitpunkt sind die Neben- und Betriebskosten. Die Neben-kostenabrechnung ist für den Mieter häufig nicht nachvollziehbar und somit völlig intransparent. Grundsätzlich gilt daher, dass sich die Überprüfung lohnt! Der Vermieter ist verpflichtet, die Unterlagen zwecks Überprüfung vorzulegen/Einsicht zu gewähren und seine Berechnungsschlüssel offen zu legen. Vielfach werden es nur einige wenige Punkte sein, aber da sich die fehlerhafte Abrechnung jährlich wiederholt, lohnt es sich in jedem Fall.

• Kündigung 

Das Mietrecht sieht für beide Mietparteien die Möglichkeit der ordentlichen sowie der außerordentlichen Kündigung vor.

Ist die Mietzeit nicht bestimmt, kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen. Zunächst einmal lohnt sich daher ein Blick in den Mietvertrag und die Überprüfung, ob eine bestimmte Mietzeit festgelegt ist, und ob eine sogenannte Verlängerungsklausel (oder eine Verlängerungsoption) Vertragsbestandteil ist.

Die (ordentliche) Kündigung sollte bereits aus Gründen der Nachweisbarkeit im Zweifel schriftlich erfolgen, in manchen Fällen ist dies Voraussetzung. Die Angabe eines Grundes ist nur dann erforderlich, wenn es so vereinbart wurde, also wenn eine Kündigung nur aus bestimmten Gründen zulässig sein soll. 

Eine außerordentliche und damit fristlose Kündigung ist aus wichtigem Grund für beide Vertragsparteien möglich. Aus Sicht des Mieters ist das beispielsweise dann der Fall, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht gewährt oder wieder entzogen wird. Umgekehrt ist der Vermieter zu der Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden in Verzug ist, oder sonst ein erheblicher Mietrückstand besteht.

• Hinweis: Kündigt der Vermieter aufgrund von Zahlungsrückstände, die dadurch entstanden sind, dass das Jobcenter/der Leistungsträger Leistungen nach dem SGB II ("Hartz IV") schuldhaft nicht erbracht hat, sind Zahlungs- und Räumungsklage nicht berechtigt. Das Gesetz und auch die Gerichte gehen davon aus, dass der Mieter und Empfänger von Sozialleistungen dazu verpflichtet ist, für die rechtzeitige und vollständige Zahlung Sorge zu tragen, nicht aber für Fehler des Jobcenters haftet. Das bedeutet, dass der Mieter/soziale Leistungsempfänger bei Mietschulden unbedingt möglichst zeitnah – mithilfe eines Anwaltes – einen Eilantrag vor dem zuständigen Sozialgericht stellen sollte.

Der Vermieter darf nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Miet-verhältnisses hat. Nutzt der Mieter die Mietsache nach Ablauf der Mietzeit weiter, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Vermieter nicht innerhalb von zwei Wochen widerspricht.

Gibt der Vermieter die Mietsache verspätet zurück, hat der Vermieter einen Anspruch auf Entschädigung. Dieser wird regelmäßig der Höhe nach dem vereinbarten Mietzins entsprechen.

Die Kaution ist dazu gedacht, mögliche von dem Mieter verursachte Schäden beseitigen zu lassen. Sie ist nicht dafür da, dass der Mieter sie dem Vermieter anstelle des Mietzinses zur Verfügung stellt. In der Praxis geht es regelmäßig darum, ob der Mieter tatsächlich Schäden verursacht hat, oder ob es sich nur um Spuren vertragsgemäßen Gebrauchs handelt.

Zusammenfassung/Fazit

Das Mietrecht weist eine sehr hohe Regelungsdichte auf, was bedeutet, dass die meisten Fälle gesetzlich geregelt sind. Den Mietparteien ist zu raten, ihre Rechte zunächst sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls auch durchzusetzen. Davon abweichend ärgern sich viele Mietparteien häufig nur, scheuen aber die Inanspruchnahme anwaltlicher oder gar gerichtlicher Hilfe, weil sie ihre Rechte nicht kennen und/oder das Mietverhältnis nicht unnötig belasten wollen. Die praktische Erfahrung zeigt indes, dass das Gegenteil der Fall ist: Regelmäßig bringt erst die Inanspruchnahme rechtlicher Hilfe das zerrüttete Mietverhältnis wieder "in die richtige Bahn" und vermeidet potenzielle künftige Konflikte.

Quelle: Ihre Rechtsanwältin Long & Coll.